En los últimos años, el mercado inmobiliario español ha vivido un choque entre la falta de oferta y la demanda creciente, dejando a muchos aspirantes a propietarios con la sensación de puertas cerradas. Sin embargo, la reactivación del crédito hipotecario ofrece nuevas alternativas, aunque también plantea desafíos que conviene entender en detalle.
Este artículo desglosa la situación actual, revela quién se beneficia realmente y propone vías para optimizar las oportunidades sin caer en riesgos innecesarios.
La vivienda en España continúa siendo una asignatura pendiente en España debido a la confluencia de varios factores. Por un lado, los precios se mantienen elevados y los hogares deben disponer de ahorros significativos —alrededor del 20% del coste— para cubrir entrada y gastos adicionales.
Por otro, la producción de obra nueva no satisface la creación de hogares: entre junio de 2024 y mayo de 2025 se visaron 132.000 viviendas, un 13% más interanual, pero insuficiente para equilibrar el mercado. CaixaBank Research calcula un déficit acumulado de viviendas de entre 515.000 y 765.000 unidades desde 2021.
En este entorno, la participación extranjera agrava la presión: el 18% de las compraventas en el primer trimestre de 2025 corresponden a compradores foráneos, lo que impulsa aún más las alzas de precio.
La relajación de la política monetaria y la bajada de los tipos de interés hasta situarse cerca del 3% han impulsado la demanda de crédito. En el primer semestre de 2025 se firmaron 243.257 hipotecas, un 25% más que en el mismo periodo de 2024, alcanzando el mayor nivel desde 2011. La media del tipo de interés cayó un 8,9% interanual hasta el 2,85%.
A futuro, UCI prevé cerca de 480.000 nuevas hipotecas para 2025 y superar las 500.000 en 2026. Aunque estos datos sugieren mayor confianza de los consumidores, también alimentan la demanda en un mercado con oferta limitada, con el riesgo de inflar aún más los precios.
El análisis del perfil de los solicitantes revela que el crédito está concentrado en quienes ya son propietarios. Un 85% de las hipotecas de 2025 corresponden a compradores no primerizos, mientras que solo el 14% se destinan a la primera residencia.
Este patrón confirma que la vivienda se utiliza cada vez más como negocio y menos como hogar. Además, el predominio de las hipotecas a tipo fijo —en torno al 65%— refleja la búsqueda de estabilidad frente a la volatilidad del euríbor.
Pese a la mayor disponibilidad de crédito, la accesibilidad apenas mejora: el indicador del Banco de España suma solo +0,3 puntos en el primer trimestre de 2025 debido al aumento continuo de precios. Esto anula buena parte de las ventajas de la caída de los costes financieros.
En cuanto a la carga financiera, los hogares destinan el 2,4% de su renta bruta disponible al pago de intereses, frente al 2,6% de finales de 2024. Se prevé que esta ratio baje al 2,1% a mediados de 2026. El endeudamiento alcanza el 67,8% de la renta bruta disponible y el crédito hipotecario representa el 30,6% del PIB.
La ratio préstamo-valor (LTV) media ha subido al 68,6%, con menos préstamos por encima del 80% que en la burbuja anterior. Esto demuestra un crédito más prudente y menos arriesgado, algo positivo para la estabilidad, pero excluye a quienes carecen de ahorros.
El acceso de los menores de 35 años sigue siendo crítico. Solo el 19% logra comprar una vivienda en 2025, a pesar de su alta actividad en el mercado. Más del 80% de los jóvenes no posee vivienda propia.
Este déficit de oportunidades se agrava por la necesidad de ahorrar al menos un 20% del precio y por la concentración de ayudas en compradores con perfil menos riesgoso, dejando fuera a quienes más las necesitan.
Para quienes buscan su primera vivienda o quieren mejorar condiciones, conviene poner en marcha una estrategia basada en:
De este modo, se maximiza el aprovechamiento de los tipos de interés bajos y se reduce el impacto de la alta exigencia de ahorros. La clave está en adelantarse al mercado, entender cada condición y ajustar el perfil crediticio.
En conclusión, el crédito hipotecario tiene el potencial de abrir puertas, pero solo si va acompañado de mayor oferta asequible y estrategias sólidas. Las administraciones, promotores e inversores deben colaborar para equilibrar la balanza entre oferta y demanda, mientras los futuros compradores deben informarse y planificar con rigor.
Referencias
